Bereits am 23. März 2020 hat das Bundeskabinett einen Entwurf erlassen, der das Wohnungseigentumsgesetz tiefgreifend ändern soll. Mittlerweile haben der Bundestag und der Bundesrat einer Modernisierung des Gesetzes zugestimmt. Wir fassen zusammen, welche Änderungen ab dem 01.12.2020 für Wohnungseigentümer und WEG Verwalter in Kraft treten.
Die Stellung des WEG-Verwalters
Die Gesetzgeber hatten zur Zeiten des ersten Gesetzentwurfs die Intention, die Befugnisse des WEG-Verwalters zu erweitern, insbesondere sollte dieser auch rechtlich relevante Maßnahmen koordinieren dürfen. Der Gesetzgeber ist jedoch zurückgerudert und möchte die Vornahme wichtiger Maßnahmen, z.B. den Vertragsabschluss bedeutender Verträge durch den Verwalter nicht genehmigen. Diese dürfen in eigener Verantwortung lediglich Entscheidungen über kleinere Maßnahmen von geringer Bedeutung und ohne größere finanzielle Auswirkungen für die Eigentümer treffen. In der Begründung des Gesetzentwurfs heißt es, dass der Verwalter den Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen in beschränktem Umfang oder die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen eigenständig durchführen kann.
Verwalter besitzen künftig im Außenverhältnis für die Gemeinschaft eine Vertretungsmacht. Für den Abschluss eines Darlehensvertrages oder eines Grundstückskaufvertrages setzt dies allerdings einen Beschluss der Wohnungseigentümer voraus.
Darüber hinaus kann der Eigentümer in Zukunft vom Verwalter einen Sachkundenachweis fordern, den dieser durch eine Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer erhalten kann. In gewerberechtlicher Hinsicht wird ein Sachkundenachweis zur Erlangung einer Erlaubnis nach § 34 c GewO auch zukünftig nicht gefordert.
Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
Ein weiterer Streitpunkt waren die Fragen zur Beschlussfassung und Durchführung von Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Im Vordergrund stand dabei der Ausgleich zwischen dem Interesse, ein Gebäude zu sanieren und dem Schutz finanzschwacher Eigentümer. Im September 2020 konnte sich die Koalition aus SPD und CDU darauf einigen, dass die Beschlussmehrheit für bauliche Veränderungen auf 50 % der anwesenden Wohnungseigentümer gesenkt wird. Bei einer Mehrheit zwischen 50 bis 75 % (sog. einfache Mehrheit) bezahlen jedoch nur die Eigentümer, die für die jeweilige Modernisierung bzw. Sanierung gestimmt haben. Liegt die Mehrheit bei über 75 % und die davon umfassten Miteigentumsanteile an der Immobilie bei über 50 % (sog. doppelt qualifizierte Mehrheit) werden alle Eigentümer zur Zahlung verpflichtet. Zur Vermeidung von kostspieligen Nutzungssanierungen müssen die Kosten der Maßnahmen allerdings verhältnismäßig sein.
Weiterführend haben Mieter einen Anspruch auf Maßnahmen zur Barrierereduzierung, zum Einbruchschutz oder beispielsweise den Einbau einer Elektro-Ladestation. Möchte ein Eigentümer diese Maßnahmen eigenhändig vornehmen, muss ihm dies vom Vermieter gestattet werden. Er selbst trägt jedoch die Kosten.
WEG-Versammlung teilweise online
Letztlich wird auch der Ablauf einer WEG-Versammlung vereinfacht. Die Gesetzesänderung ermöglicht es einzelnen Mitgliedern online an der Versammlung teilzunehmen, was besonders in der aktuellen Corona-Krise den Aufwand reduziert. Die Möglichkeit, Präsenzversammlungen per Mehrheitsbeschluss zugunsten reiner Online-Eigentümerversammlungen abzuschaffen, ist hiervon allerdings nicht umfasst.
Positiv ist sicherlich der Wille, einen großen Teil der Bürokratie abzuschaffen und damit Wohnungseigentümer schneller handlungsfähig zu machen. Daran dürften sich andere Rechtsbereiche gerne orientieren. Allerdings hat der WEG-Verwalter nun derart viele Handlungsmöglichkeiten, dass dies wohl etwas über das Ziel hinausgeschossen ist.
Das Gesetz soll bereits zum 01.12.2020 in Kraft treten, damit eventuell für Investitionen – so der politische Wille – noch die gesenkte Mehrwertsteuer von 16 % in Anspruch genommen werden kann.
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Photo by Mathias Konrath on Unsplash