Nachdem wir Ihnen letzte Woche schon einen Überblick über die Begrifflichkeiten der Eigentümergemeinschaft gegeben haben, gehen wir heute auf einen bestimmten Aspekt noch mal etwas genauer ein: Die Eigentümerversammlung. Wie das Wort schon sagt, versammeln sich hier alle Eigentümer, um Beschlüsse bezüglich des Wirtschaftsplans oder der Kostenverteilung zu fassen, aber auch um Fragen wie Modernisierungsmaßnahmen oder Haustierhaltung zu diskutiert. Doch damit diese Beschlüsse schlussendlich auch alle rechtens sind, gilt es einige Formalien zu beachten. Andernfalls können diese nicht nicht angefochten werden, sondern sogar als nichtig erklärt werden.
Die Einberufung
Grundsätzlich wird die Eigentümerversammlung zu Beginn, spätestens aber bis Mitte, eines (Wirtschafts)Jahres abgehalten. Die Einladung hierfür muss schriftlich mindestens zwei Wochen im Vorhinein durch den Verwalter erfolgen. Sollte kein Verwalter existieren, so kann auch der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die Versammlung einberufen.
Wer darf teilnehmen?
Zu der Eigentümerversammlung müssen alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer geladen werden. Wurde eine Wohnung beispielsweise von einem Ehepaar gemeinschaftlich gekauft, so sind auch beide Partner einzuladen. Nach dem Verkauf einer Wohnung kann vorübergehend der neue Beisitzer bevollmächtigt werden, um an der Versammlung teilnehmen und mitentscheiden zu können, auch wenn er noch nicht ins Grundbuch eingetragen wurde. Grundsätzlich hat der Eigentümer immer die Möglichkeit, eine Person zu bevollmächtigen, sodass sie an seiner Stelle an der Versammlung teilnehmen kann.
Wann und Wo?
Bei der Termin- und Ortswahl ist darauf zu achten, dass diese für alle Eingeladenen realisierbar ist. Grundsätzlich sollte die Versammlung in der Nähe der Objektes stattfinden, auch wenn die Mehrheit der Eigentümer nicht in dieser Anlage wohnt. Auch sollte der Ort für alle Eingeladenen problemlos erreichbar sein. Dies wäre zum Beispiel nicht der Fall, wenn die Versammlung im 3. Stock ohne Aufzug stattfinden würde, sich unter den Eingeladenen aber gehbehinderte befinden.
Der Zeitpunkt ist vor allem bei berufstätigen Eigentümern eine kleine herausforderung. Hier bietet sich meist der frühe Abend an einem Werktag an.
Die Tagesordnung
Damit die Eigentümer besser entscheiden können, ob sie an der Versammlung teilnehmen möchten oder nicht, sollte alle Punkte, über die wirksame Beschlüsse gefasst werden sollen, in die Tagesordnung mit aufgenommen werden. Außerdem ermöglicht dies eine bessere Vorbereitung seitens der Teilnehmen, sodass auf der Versammlung Diskussionen zielgerichteter geführt werden können.
Der Ablauf
In der Regel ist der Verwalter für der Ablauf der Versammlung verantwortlich und führt die Teilnehmer durch die einzelnen Punkte.
Beschlussfähigkeit
Zu Beginn muss der Versammlungsleiter die Beschlussfähigkeit der Anwesenden feststellen. Dies ist der Fall, wenn die Anwesenden mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile in der Teilungserklärung beziehungsweise Gemeinschaftsordnung vertreten. Sind die Anwesenden beschlussunfähig, muss eine Zweitversammlung mit identischer Tagesordnung einberufen werden, auf der die Beschlussfähigkeit nicht mehr von der Anwesenheitsquote abhängig ist.
Stimmberechtigungen
Im Normalfall hat jeder Eigentümer eine Stimme, ungeachtet seines Anteils am Gemeinschaftseigentum. Hat eine Wohneinheit zwei Besitzer, so haben diese gemeinschaftlich nur eine Stimme und können diese auch nur einheitlich abgeben. Jedoch kann die Teilungserklärung so geändert werden, dass die Stimmen nach Miteigentumsanteilen gewichtet werden.
Beschlussfassung
Ob Abstimmung mündlich oder schrift, offen oder geheim abgehalten wird, ist jeder WEG selber offen gelassen.
Für Beschlüsse, die die laufende Verwaltung betreffen, reicht ein einfacher Mehrheitsbeschluss aus. Dies Betrifft unter anderem die Aufstellung eines Wirtschaftsplans oder die Entscheidung für eine Gebäudeversicherung. Aber auch bei der Änderungen der Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten reicht es, wenn die Hälfte der anwesenden Stimmberechtigten dafür stimmt. Für bestimmte Anliegen ist es aber auch möglich, eine qualifizierte Mehrheit (drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile) vorzuschreiben. In seltenen Fällen ist auch die Einstimmigkeit aller Eigentümer . nicht nur der Anwesenden – erforderlich, beispielsweise wenn es um nachhaltige bauliche Veränderungen geht.
Der Beschluss ist jedoch erst rechtens, wenn er auch schriftlich festgehalten wurde. Alle gefassten Beschlüsse werden anschließend in der Beschlusssammlung festgehalten.
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Bild von Sephelonor auf Pixabay