Gestaffelte Modernisierungsmieterhöhungen

Eine Vermieterin hatte 2017 in einem Schreiben mehrere umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen innerhalb eines bestimmten Zeitraums angekündigt. Nach Abschluss der einzelnen Maßnahmen erfolgte jeweils eine Mieterhöhung. Dagegen wehrten sich die Mieter. Zurecht?

Zum Ausgangsfall

Eine Vermieterin in Niedersachsen hatte sich für zahlreiche Modernisierungsarbeiten in ihrem Mietobjekt entschieden und alle Vorhaben im Februar 2017 in einem einheitlichen Schreiben angekündigt. 

Bei den Bauvorhaben handelte es sich um verschiedene Maßnahmen zur Einsparung von Energie und Aufwertung des Objekts. Es sollten unter anderem erstmalig Balkone angebaut sowie die alten Wohnungstüren durch neue, mit verbessertem Schall-, Wärme-, Brand- und Einbruchschutz ersetzt werden. Als voraussichtliche Mieterhöhung stellte die Vermieterin 235,00 EUR  pro Monat in Aussicht; die Baumaßnahmen sollten ca. 25 Wochen dauern. 

Im Juni 2018 kündigte die Vermieterin schließlich eine Mieterhöhung um 232,00 Euro pro Monat ab dem 1. September 2018 an. Zu diesem Zeitpunkt waren die Bauarbeiten größtenteils abgeschlossen, bis auf die Wohnungseingangstüren, welche noch nicht erneuert wurden. Der Einbau erfolgte erst im November 2018. Die Kosten dafür waren nicht in die Mieterhöhung eingeflossen und sollten in einer folgenden Mieterhöhung Berücksichtigung finden. 

BGH: Bei Trennbaren Modernisierungsmaßnahmen dürfen separate Mieterhöhungen folgen

Die Mieter zahlten die erhöhte Miete nur unter Vorbehalt und forderten den Erhöhungsbetrag für September bis Dezember schließlich zurück. Sie sahen in den Aktivitäten ein „untrennbares Gesamtmodernisierungsvorhaben“, welches bei der Mieterhöhung ab September 2018 noch nicht abgeschlossen war. Daher könne die Vermieterin eine höhere Miete erst ab einer neuen Mieterhöhungserklärung verlangen, nachdem alle Arbeiten abgeschlossen seien. Die Richter des Bundesgerichtshofes sahen die Sache jedoch ganz anders und entschieden zu Gunsten der Vermieterin mit Urteil vom 28.04.2021 (VIII ZR 5/20).

Grundsätzlich kann ein Mieterhöhungsverlangen erst nach Abschluss der Arbeiten gestellt werden. Werden aber – wie in diesem Fall – tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen. Argumentiert wird, dass die Mieter bereits vor Abschluss der Gesamtvorhaben von den abgeschlossenen Baumaßnahmen wie beispielsweise von den Balkonen, dem neuen Haustürvordach, der Wärmedämmung etc. profitieren. Aufgrund dessen erscheine es angemessen, die Mieter im Rahmen der gesetzlich eingeräumten Möglichkeiten an den dafür erforderlichen Kosten zu beteiligen. 

Auch wenn alle Modernisierungsmaßnahmen in einem einheitlichen Schreiben angekündigt wurden, ist der noch anstehende Wohnungstüreneinbau von den restlichen, bereits abgeschlossenen Bauvorhaben faktisch trennbar.

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Photo by Isaac Quesada on Unsplash