Kostenfalle Altbau – Wenn der Kauf der Traumimmobilie zum Verhängnis wird

Besonders vielen Innenstadtbewohnern ist dieses Gefühl bekannt, sich in seinem Lieblingsviertel zu bewegen und die wunderschöne Architektur der 1900er Jahre Bauten zu bewundern. Die deutsche Altbau Kultur hat in vielen Städten einige erstaunliche Immobilienwerke zu bieten. Der Flair von hohen Decken, individuellem Stuck, Echtholzparkett, interessanter Raumaufteilung und meist auch die zentrale Anbindung begeistert die Bewohner oft viele Jahre lang. Daher ist es sehr verständlich, dass eine Wohnung in einem Altbau oder einen Altbau selbst sein Eigentum zu nennen, für viele Bürger ein erstrebenswertes Lebensziel ist. 

Je nach Standort kann der Erwerb einer Wohnung oder gar der ganzen Altbauimmobilie mit immensen Kosten verbunden sein. Doch immer wieder gibt es auch attraktive Angebote für den Kauf, beispielsweise wenn die Immobilie noch renovierungs- oder sanierungsbedürftig ist. Da ein Altbau grundsätzlich ein vor 1949 errichtetes Haus ist, sind die Bauweisen und Materialien in der Regel veraltet. An dieser Stelle warnen vielen Experten vor einer vorab nicht abschätzbaren Kostenfalle für den normalen Bürger, denn nicht nur bei der Renovierung können altersbedingte Mängel auftauchen, sondern oft können auch bei der ersten ggf. positiven Inaugenscheinnahme nicht alle kostenrelevanten Gegebenheiten erkannt werden. Wir stellen Ihnen daher einige häufig auftretende Kostenfallen dar, die Sie bei einer eventuellen Begehung für Ihre Kaufentscheidung beachten sollten.

Eine Begehung und Bestandsaufnahme der Immobilie ist stets obligatorisch. Auch der Laie kann in der Regel die grobe Substanz der Residenz einschätzen. Dennoch empfiehlt es sich bei der Begehung durch eine fachkundige Person begleitet zu werden oder sogar einen externen Gutachter zu beauftragen. Die Kosten für einen Gutachter, die sich regelmäßig auf ca. 600 Euro belaufen, sind im Verhältnis zur Kaufsumme und zu potentiellen Kostenfallen gut investiert.

Bei Altbauten gibt es häufig die gleichen charakteristischen Schäden.

Die wohl häufigste Schadensquelle ist Feuchtigkeit in der Immobilie, denn vor den fünfziger Jahren gab es keine genormte Abdichtung im Bauverfahren. Oftmals sind unerwünschter Schimmel und Hausschwamm oder Flecken Folge der Feuchtigkeit, allerdings kann man diese Folgen nicht immer gleich sehen. Sollten Trocknungsmaßnahmen eingeleitet oder sogar die nachträgliche Abdichtung des Kellers von Nöten sein, muss der Käufer mit Kosten mindestens im fünfstelligen Eurobereich rechnen.

Ein weiteres, oftmals auftretendes Problem bei Altbauten ist die mangelhafte Bausubstanz, die vor allem das Dach, den Schall- und Wärmeschutz sowie die Fassade, Keller und Fenster betreffen. Öfters sind auch Strom, Gas und Wasserleitungen unzeitgemäß. Achten Sie bei einer Begehung auf Flecken, insbesondere an den Decken und in der Nähe von Wasseranschlüssen und Fenstern, oder ob eventuelle Renovierungen in der Vergangenheit durchgeführt oder sogar nur begonnen wurden. Auch unangenehmer Geruch, wellige oder aufgeplatzte Böden und starkes Knacken kann eine Indiz für schlechte Bausubstanz sein. Alle Modernisierungsmaßnahmen in den genannten Bereichen kosten üblicherweise viel Geld. Da häufig die Gebäude zudem vom Denkmalschutz betroffen sind, fallen die Kosten durch die Achtung des ursprünglichen Baustils noch höher aus als zuvor gedacht.

Kontrollieren Sie vor dem Erwerb in jedem Fall Protokolle wie den Grundbuchauszug, Verkehrsgutachten und den Energieausweis. Eine ordentliche Bestandsaufnahme und Kontrolle kann Ihnen im Zweifel riesige Kosten Aufwendungen ersparen.

Energieeinsparverordnung: Unerwartete Auflagen für Käufer

Vergessen Sie als Käufer nicht die Energieeinsparverordnung (EnEv). Nach dieser muss der Käufer eines Altbaus das Dach oder die oberste Geschossdecke dämmen, um den Anforderungen des Mindestwärmeschutzes gerecht zu werden. Außerdem ist die Erneuerung von Heizungs- und Warmwasserleitungen vorgeschrieben. Dadurch müssen Leitungen in ungeheizten Räumen innerhalb von zwei Jahren neu gedämmt werden. Vor den 80er Jahren eingebaute Heizkessel müssen ausgetauscht werden. 

Warum sich der Erwerb eines Altbaus trotzdem lohnt

Interessant ist der Kauf einer Altbauimmobilie besonders durch die vom Staat bereitgestellten Förderungen der KfW. Diese bietet zahlreiche Programme zur Finanzierung von Investitionen und Sanierungen in Immobilien. Außerdem ist der Kaufpreis deutlich niedriger und auch besser verhandelbar als bei Neubauten, da eventuelle Modernisierungskosten immer in die Verhandlung einfließen können. Sie sollten sich daher nicht vom Kauf Ihrer Traumimmobilie abschrecken lassen und durch eine ordentliche Bestandsaufnahme die Risiken für anfallende Kosten minimieren.

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