Der Brief kommt meist unerwartet: Nach etlichen Jahren in der Mietwohnung flattert plötzlich eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ins Haus.
Die Situation dürfte vielen bekannt vorkommen, denn die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist ein Dauerbrenner. Nach den Mietschulden ist der Eigenbedarf der zweithäufigste Grund, warum Vermieter Mietverträge kündigen.
Eine Eigenbedarfskündigung ist möglich, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder für seine Angehörigen benötigt. Allerdings sind ihm dabei enge Grenzen gesetzt. Anhand der folgenden Punkte können Sie prüfen, ob die Kündigung möglicherweise unwirksam ist.
1. Hat Ihr Vermieter die Kündigungsfrist eingehalten?
Sie sollten zunächst prüfen, ob Ihr Vermieter die Kündigungsfristen beachtet hat und ob Sie tatsächlich zu dem vom Vermieter im Kündigungsschreiben genannten Termin ausziehen müssen. Dabei gilt: Drei Monate Kündigungsfrist bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren, sechs Monate bei einer Mietdauer bis zu acht Jahren und neun Monate bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren.
2. Ist die Kündigung ausreichend begründet?
Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben konkret angeben, für wen er Eigenbedarf anmeldet. Eine Eigenbedarfskündigung ist nur dann wirksam, wenn die Person, durch die die Wohnung genutzt werden soll der Vermieter selbst ist, seine Familienangehörigen oder Angehörige des Haushalts. Unter den Begriff des Haushaltsangehörigen fallen etwa Pflegekinder, Pflegepersonal oder Angestellte.
In der Kündigung sollte nicht nur angegeben werden, wer in die Wohnung einziehen soll, sondern es sollten auch die genauen Gründe für den Eigenbedarf angegeben werden. Bei Kindern, Eltern oder bei einem Enkelkind ist es allerdings ausreichend, wenn angeben wird, dass die entsprechende Wohnung oder das Haus benötigt wird.
Auch wenn die Wohnung lediglich als Zweitwohnung dienen soll, muss Ihr Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe dafür dargelegt haben, dass er neben seiner Hauptwohnung noch eine weitere Wohnung benötigt. Fehlen solche Gründe, führt dies zur Unwirksamkeit der Kündigung.
3. Verfügt Ihr Vermieter über eine Alternativwohnung, die er entweder selbst beziehen oder Ihnen anbieten könnte?
Wenn Ihr Vermieter über eine freie oder bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei werdende Alternativwohnung verfügt, kann die Kündigung unter bestimmten Voraussetzungen wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam sein.
Allerdings muss die Alternativwohnung im konkreten Einzelfall nach Größe, Lage und Zuschnitt geeignet sein, die vom Eigentümer bestimmten Funktionen zu erfüllen.
Wenn die Alternativwohnung für die Zwecke Ihres Vermieters nicht oder weniger geeignet ist, kann seine Kündigung dennoch missbräuchlich und damit unwirksam sein, wenn er Ihnen diese Wohnung nicht anbietet.
4. Hat der von Ihrem Vermieter geltend gemachte Eigenbedarf bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages bestanden oder war er zu diesem Zeitpunkt jedenfalls vorhersehbar?
Rechtsmissbräuchlich ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auch dann, wenn Ihr Vermieter im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits entschlossen war oder zumindest erwogen hat, die Wohnung alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen oder einer sonstigen Bedarfsperson zu überlassen. [Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes](http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=70434&pos=0&anz=1) kann man allerdings dann nicht mehr von einem Rechtsmissbrauch ausgehen, wenn es für Ihren Vermieter zwar im Rahmen einer Bedarfsvorschau erkennbar gewesen wäre, er jedoch bei Vertragsabschluss eine solche Kündigung zumindest nicht erwogen hat.
5. Hat Ihr Vermieter die Kündigungssperrfrist beachtet?
Falls das gesamte Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde, gibt es Sperrzeiten für Eigenbedarfskündigungen. Dann kann der neue Eigentümer frühestens nach Ablauf von drei Jahren seit dem Erwerb Eigenbedarf geltend machen. Die Landesregierungen können diese Frist für Ballungsräume auf bis zu zehn Jahre verlängern. Bayern hat etwa für München von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht.
6. Stellt die Kündigung eine unzumutbare Härte für Sie dar?
Ein plötzlicher Auszug aus der Wohnung kann einige Menschen härter treffen als andere, etwa ältere Menschen, Kranke oder Schwangere. Trifft das auf Sie zu, Können Sie der Kündigung wegen sozialer Härte widersprechen. Sie können verlangen, dass nach Ihrem Widerspruch das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Allerdings ist dies sehr einzelfallbezogen, so ist etwa nicht jeder ältere oder kranke Mieter pauschal ein Härtefall.
7. Wann haben Sie Anspruch auf Schadensersatz?
Können Sie beweisen, dass Ihr Vermieter die Gründe für seine Eigenbedarfskündigung nur vorgetäuscht hat, können Sie gegen Ihren Vermieter einen Anspruch auf Schadensersatz geltend machen. Ebenso wenn der Wegfall des Eigenbedarfs während der Kündigungsfrist erfolgt, aber Ihnen nicht mitgeteilt wird.
Sobald nach dem Auszug des Mieters weder der Vermieter noch der angekündigte Verwandte in die Wohnung einzieht, kehrt sich die Beweislast allerdings um: Ihr Vermieter muss nun überzeugend darlegen, aus welchem Grund der Eigenbedarf nachträglich doch entfallen ist.
Der Schadensersatz kann sich dann auf die mit dem Umzug zusammenhängenden Kosten wie z. B. die Wohnungssuche, den Umzug und eine höhere Miete erstrecken. Sie sollten daher alle Belege aufbewahren.
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