Der Mieter möchte am liebsten so wenig zahlen wie nur möglich und hofft, dass der im Mietvertrag vereinbarte Mietzins in Stein gemeißelt ist. Der Vermieter möchte den maximalen Ertrag aus seiner Wohnimmobilie ziehen oder erhöhte Kosten auf den Mieter umlegen und nutzt demnach oft die Möglichkeit, während der Mietzeit die Miete zu erhöhen. Dieser Interessenkonflikt soll durch Mietpreisregelungen, welche bestimmen, wann, wie oft und in welcher Höhe der Vermieter die Miete erhöhen kann und welche Rechte und Optionen im Fall einer Mieterhöhung dem Mieter zustehen, ausgeglichen werden.
Die ortsübliche Miete und die Kappungsgrenze als Maßstäbe
Der Vermieter darf während der Mietlaufzeit die Miete auf den ortsüblichen Mietzins anheben. Die ortsübliche Miete ist dabei das durchschnittlich für vergleichbaren Wohnraum in den letzten vier Jahren zu zahlende Entgelt. Als Grundlage wird hier die Nettomiete, sog. Kaltmiete, herangezogen. Diesbezüglich hat der BGH bereits 2010 entschieden, dass auch Zuschläge für Schönheitsreparaturen in die Berechnung der Nettomiete einbezogen werden.
Der Vermieter muss bei Hebung des Zinses jedoch beachten, dass er die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen darf, auch wenn die ortsübliche Miete noch nicht erreicht ist, sog. Kappungsgrenze. Ist der Wohnungsmarkt besonders angespannt, können die Länder die Kappungsgrenze für fünf Jahre auf 15% regulieren. Auch das Land Hessen hat von dieser Befugnis für einige Städte wie z.B. Frankfurt, Kassel und Wiesbaden, Gebrauch gemacht. Diese Regelung läuft noch bis zum 26. November 2020.
Begründung der Mieterhöhung
Der Vermieter muss die Mieterhöhung begründen. Orientiert er sich dabei am aktuellen Mietspiegel, kann er dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, wo er seine Wohnung im Mietspiegel bezüglich Größe, Baujahr, Lage und Ausstattung einordnet.
Fehlt ein Mietspiegel – das ist oft in kleineren Gemeinden so – kann der Vermieter zur Begründung der Mieterhöhung drei vergleichbare Wohnungen, für die bereits so viel gezahlt wird, wie der Vermieter mit seiner Erhöhung fordert, heranziehen.
Wann darf die Miete erstmalig erhöht werden?
Der Vermieter kann frühestens ein Jahr nach Einzug eine Mieterhöhung an den Mieter schicken, muss diesem allerdings eine Überlegungsfrist bis Ende des übernächsten Monats gewähren, sodass eine Mieterhöhung faktisch erst 15 Monate nach Einzug möglich ist. Eine erneute Erhöhung der Kaltmiete muss der Mieter daraufhin erst wieder nach weiteren 15 Monaten dulden.
Erhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen bleiben von dieser Regelung jedoch unberührt.
Eine Mieterhöhung ist darüber hinaus nicht möglich, wenn bereits im Mietvertrag eine vertragliche Vereinbarung in Form einer Staffel- oder Indexmiete festgelegt wurde. Bei der Indexmiete einigen sich Mieter und Vermieter darauf, dass sich der Mietpreis am Preisindex des Statistischen Bundesamtes für die Lebenshaltung der privaten Haushalte innerhalb Deutschlands orientiert.
Bei der Staffelmiete wird im Mietvertrag eine zukünftige und regelmäßige Mietanpassung festgelegt. sich der Mietpreis am Preisindex des Statistischen Bundesamtes für die Lebenshaltung der privaten Haushalte innerhalb Deutschlands orientiert. sich der Mietpreis am Preisindex des Statistischen Bundesamtes für die Lebenshaltung der privaten Haushalte innerhalb Deutschlands orientiert.
Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
Nimmt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen an der Wohnung vor, z.B. durch den Einbau eines Aufzugs oder den Anbau eines Balkons, kann er die Kosten für die Modernisierung auf den Mieter umlegen (§ 559 BGB). Dabei kommt es jedoch auf die Art der Modernisierung an. Eine energetische Sanierung zur Minimierung des Energieverbrauchs für Heizung, Warmwasser und Lüftung ist immer eine Verbesserung und mithin umlagefähig.
Ersetzt der Vermieter jedoch ein altes Fenster gegen ein Neues, stellt er bloß den vertragsgemäßen Zustand wieder her und kann die Kosten nicht auf den Mieter umlegen. Kurz gesagt: Modernisierungen können in den Mietpreis integriert werden, Instandsetzungen nicht.
Seit dem 1. Januar 2019 darf der Vermieter bis zu acht Prozent von den Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Die Erhöhung tritt drei Monate nach Inkenntnissetzung des Mieters in Kraft.
Das muss der Mieter wissen
Muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen? Ja. Alleinige Ausnahme ist, dass die Erhöhung nicht rechtmäßig ist. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Vermieter behauptet, die Wohnung sei gut ausgestattet, in Wahrheit entspricht sie jedoch nur dem Durchschnitt.
Hat der Mieter der Mieterhöhung einmal zugestimmt, kann er diese nicht mehr widerrufen. Er sollte deshalb seine dreimonatige Bedenkzeit nutzen, um die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung zu überprüfen.
Verweigert der Mieter die Mieterhöhung, muss der Vermieter auf Zustimmung innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist klagen.
Darüber hinaus erhalten Mieter während der Überlegungsfrist ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von zwei Monaten.
Beachte: Nach Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter eine Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung nicht einholen.
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